نحوه تعیین ارزش خانه در ایران و کشورهای دیگر و دلیل اهمیت داشتن آن

نحوه تعیین ارزش خانه در ایران، آمریکا و اروپا و دلیل اهمیت داشتن آن در این نوشتار آمده است.

به منظور تعیین ارزش از ابزارهای آنلاین، دارایی های قابل مقایسه و ارزشیابی ها استفاده کنید و همانند یک فرد حرفه ای بخرید، بفروشید یا سرمایه گذاری جدیدی انجام دهید.

آیا برای تعیین ارزش خانه خودتان – یا ارزش خانه ای که می خواهید بخرید – دچار مشکل شده اید؟
پاسخ کوتاه این سوال راحت می باشد:

ارزش یک خانه برابر با مقدار پرداختی است که یک فرد برای خرید آن خواهد پرداخت.

پاسخ طولانی بستگی به بازار و طرف مورد سوال دارد که می تواند یک وام دهنده، یک عامل یا یک ارزیابی کننده مالیات استان یا ایالت باشد.

سوالی که در این بحث مطرح می شود، عبارت از این است که چه عواملی در ایجاد دیدگاه آنها تاثیرگذار هستند؟

آشنا بودن با نحوه محاسبه ارزش خانه خودتان با کمک ابزارهای آنلاین و متخصصان آموزش دیده، یک روش بهتری برای آماده شدن به منظور خرید، فروش، افزایش سرمایه، استفاده از ارزش خانه خودتان به عنوان یک سرمایه، یا حتی چانه زنی برای پرداخت مالیات دارایی کمتر می باشد.

همچنین این مورد منجر به داشتن یک تصویر و درک از سلامت مالی کلی می شود.

بر اساس نتایج به دست آمده از ارزیابی نردوالت[۱] که به صورت آنلاین و توسط موسسه هریس پول[۲]  و در آگوست ۲۰۱۸ صورت گرفت، تقریبا سه چهارم (۷۳ درصد) از آمریکاییها معتقدند که آگاهی داشتن نسبت به ارزش خانه هایشان، دقیقا به خاطر همین دلیل بیان شده یک عامل مهمی می باشد.  

در ادامه پنج روش برای تعیین ارزش خانه آورده شده است.

نحوه تعیین ارزش خانه در ایران و کشورهای دیگر و دلیل اهمیت داشتن آن
نحوه تعیین ارزش خانه در ایران و کشورهای دیگر و دلیل اهمیت داشتن آن
نحوه مشخص کردن ارزش خانه
۱-استفاده کردن از ابزارهای ارزش گذاری آنلاین
روش ارزشگذاری در آمریکا و کشور های اروپایی
جستجوی عبارت “ارزش خانه من چقدر است؟” به صورت آنلاین، چند تخمین زننده ارزش خانه را نشان خواهد داد.

در حقیقت بر اساس ارزیابی صورت گرفته، ۲۲% از صاحبان خانه در آمریکا ارزش خانه های خودشان را با استفاده از تخمین زننده های آنلاین تخمین می زنند.

اصطلاح فنی مورد استفاده برای این ابزارها عبارت از مدل ارزش گذاری خودکار[۳] (AVM) می باشد و معمولا از طریق وام دهنده ها یا سایت های املاک ، همانند زیلو و ردفین[۴] ارائه می شوند.

این ابزارها با استفاده از ثبت های عمومی همانند مبادلات دارایی، سال ساخت خانه و ارزیابی های مالیاتی به همراه مدل بندی ریاضی، تلاش می کنند تا ارزش خانه شما را بر مبنای خرید و فروش های اخیر و لیست قیمت های موجود در منطقه شما پیشبینی کنند.

دوید راسموسن[۵]، نائب رئیس سابق عملیات وروس استست سولوشن[۶] معتقد است که

“اکثر AVM های مربوط به سایت های املاک ، معمولا دارای فعالیت بازاریابی می باشند و منجر به ایجاد قیمت های مورد هدف می شوند.

وظیفه این سایت ها عبارت از برگرداندن یک ارزشی می باشد که تقریبا برای سایر دارایی ها وجود داد و حتی این کار را با اطلاعات محدود انجام می دهد .”

AVM های مورد استفاده توسط وام گیرندگان و متخصصان املاک متفاوت می باشند.
این ابزارها به عنوان یک “امتیاز اطمینان” مورد استفاده قرار می گیرند تا بر اساس تفکر ارائه دهنده AVM، میزان نزدیک بودن تخمین صورت گرفته را با ارزش بازاری نشان دهد.

برای مثال، یک امتیاز اطمینان ۹۰% به این معنا می باشد که تخمین صورت گرفته در چارچوب ۱۰% از ارزش بازار می باشد، هر چند که هر یک از AVM ها یک روش منحصر به فردی برای محاسبه اطمینان دارند.

راسمن معتقد است که درجات تخصصی AVM ها همراه با امتیازهایی بالایی که با دقت مرتبط است، با استفاده از سایت های املاک به دست می آید.

ولی شما برای داشتن یک دیدگاه مناسب نسبت به هر یک از ارزش گذاری های آنلاین، باید با کارشناس املاک محلی صحبت کنید.

ارزشگذاری زمین در ایران
در ایران می توانید از سایت کیلید، شیپور، دیوار و سایت هایی از این قبیل قیمت حدودی ملک را تخمین بزنید.

دادگستری و شهرداری هم کارشناسانی دارند که وظیفه قیمت گذاری زمین و ملک را دارند.

با سایت و مراکز مشاوره ملکی و مشاوره حقوقی آشنا شوید.

مولفه دوم نحوه تعیین ارزش خانه ، تحلیل بازار به صورت تطبیقی است.

۲-یک تحلیل بازار تطبیقی به دست بیاورید
زمانی که شما برای یک تحقیق گسترده در مورد ارزش خانه آمادگی داشته باشید، شما می توانید از کارمندان املاک محلی بخواهید تا یک تحلیل بازار تطبیقی[۷] یا CMA را در اختیار شما قرار دهند.

هر چند که یک CMA همانند ارزشیابی تخصص دقیق نمی باشد، ولی نشان دهنده ارزیابی یک عامل از خانه و بازار می باشد تا یک تخمینی را از ارزش ارائه بدهد، به خصوص برای اهدافی که در بالا بیان شده اند.

عوامل املاک محلی می توانند با دریافت یک هزینه محدود یا به صورت رایگان، یک CMA را در اختیار شما قرار دهند، ولی باید نسبت به این نکته هوشیار باشید که:

شاید آنها این کار را با هدف تبدیل شدن به عامل فروش شما انجام بدهند.

۳-استفاده از حساب گر شاخص قیمت خانه FHFA در نحوه تعیین ارزش خانه
در صورتی که نسبت به استفاده از AVM ها شک داشته باشید، ولی همچنان بخواهید یک تخمین سریعی از ارزش خانه خودتان داشته باشید.

حساب گر شاخص قیمت خانه[۸] مربوط به آژانس تامین مالی مسکن فدرال، یک رهیافت علمی تری را مورد استفاده قرار می دهد که می توانید از آن استفاده کنید.

اقتصاد دان قبلی FHFA، ویل دورنر[۹] معتقد است که این ابزار ها از “روش فروش های مکرر” استفاده می کنند.

FHFA که از اطلاعات مربوط به میلیون ها مبادلات رهنی استفاده می کند که از سال ۱۹۷۰ به بعد جمع آوری شده اند، میزان تغییر ارزش خانه را از یک فروش تا فروش بعدی نشان می دهد.

این نرم افزار در مرحله بعدی از این اطلاعات برای تخمین نحوه نوسان ارزش ها در یک بازار مشخص استفاده می کند.

“حساب گر HPI یک روش راحتی برای مشاهده میزان ارزش خانه شما در طول زمان می باشد.”

نحوه محاسبه ارزش خانه از نظر ویل دورنر، اقتصاد دان سابق FHFA
این شرایط فوق العاده است.

بسیار خوب، به یاد داشته باشید که حساب گر HPI قرارداد های مربوط به رهن خانه ها را بررسی می کند (وام هایی که کمتر از ۴۸۴۳۵۰ دلار و بیشتر از ۷۲۶۵۲۵ دلار و در بخش هزینه بالا قرار داشته باشند) و به صورت فصلی یا با توجه به تورم موجود، تعدیل پیدا نکرده است.

دورنر معتقد است که همچنین “در صورتی که شما یک وام قراردی و تطبیق داده شده داشته باشید، حساب گر HPI یک روش آسانی برای تخمین ارزش خانه شما در طول زمان می باشد.”

۳-استخدام کردن یک ارزیاب متخصص و یا یک بنگاه
وام دهندگان قبل از موافقت با یک رهن، نیاز به یک ارزیابی دارند، ولی شما هم می توانید همانند مالک دارایی یک ارزیاب را استخدام کنید تا ارزش خانه را در هر زمانی ارزیابی کند.

بر اساس ارزیابی صورت گرفته، بیش از یک چهارم (۲۸%) مالکان خانه در ایالات متحده، ارزش خانه خودشان را با استفاده از یک ارزیاب تعیین می کنند.

ریان لاندکوئیست[۱۰]، مالک شرکت ارزیابی موجود در کارمیشل، کالیفرنیا، معتقد است که “شغل من به عنوان یک ارزیاب عبارت از تعیین ارزش بر اساس نیازهای مشتری ام می باشد.

برخی مواقع مشتری ها ارزش موجود را در تاریخ های گذشته و برخی دیگر ارزش بازاری جاری را می خواهند تا در مورد افزایش سرمایه گذاری یا خرید تصمیم گیری کنند.”

ارزیاب ها در کنار موارد دیگری که ارزیابی می کنند، موارد زیر را هم مورد ارزیابی قرار می دهند:

بازار: منطقه، شهر و همسایگی که خانه در آنجا قرار دارد.
دارایی: مشخصات خانه، که شامل پیشرفت ها و زمینی می باشد که خانه در آن قرار دارد.
دارایی های قابل مقایسه: فروش ها، فهرست ها، محل های خالی، هزینه، استهلاک، و سایر عوامل مربوط به خانه های مشابه در همان بازار.
این اطلاعات ترکیب می شوند تا یک نظر نهایی را در مورد ارزش خانه ایجاد کنند و به صورت گزارش رسمی ارائه داده می شوند.

در ایران می توانید از طریق روزنامه و یا املاک ، از یک کارشناس ملکی کمک بگیرید.

معیار دیگر نحوه تعیین ارزش خانه ، ارزیابی دارایی و مقایسه آن است.

منبع :نحوه تعیین ارزش خانه در ایران و کشورهای دیگر و دلیل اهمیت داشتن آن- کانون مشاوران ایران